Estate Tax en Estados Unidos: ¿Qué tiene que saber el inversor extranjero?

Todo inversor extranjero que esté pensando en comprar un departamento en Miami, una casa en Orlando o cualquier inmueble en Estados Unidos, debe tener en cuenta un impuesto que puede tener un impacto importante en sus herederos: el estate tax o impuesto a la herencia.

No es un impuesto que paga el inversor. Es un impuesto que pagan sus herederos cuando el inversor fallece y se calcula sobre el valor de los bienes situados en Estados Unidos.

¿Qué es el estate tax?

El estate tax es el impuesto federal a la herencia. En el caso de los ciudadanos americanos y residentes, se consideran la totalidad de los bienes en el mundo. En el caso de los no residentes se consideran únicamente los bienes situados en Estados Unidos. En ambos casos, el impuesto debe pagarse antes de que los herederos puedan disponer de esos bienes. La tasa máxima es del 40%.

¿Qué bienes están sujetos al estate tax?

Para los ciudadanos y residentes americanos, el estate tax se calcula sobre la totalidad de sus bienes en el mundo. Para los no residentes se toman en cuenta únicamente los bienes situados en Estados Unidos, los denominados “US situs assets”. Los inmuebles ubicados en EEUU siempre califican como US situs y están sujetos al impuesto.

También califican como US situs — y por lo tanto están alcanzados por el estate tax — las acciones de sociedades americanas, los ETFs domiciliados en Estados Unidos y los fondos de inversión (mutual funds) constituidos en ese país. En cambio, el efectivo depositado en cuentas corrientes o de ahorro en bancos americanos generalmente no está alcanzado, al igual que las acciones de sociedades extranjeras. Este punto es la base de las estrategias de planificación.

Por qué el estate tax es relevante para la inversión inmobiliaria

Los inmuebles ubicados en Estados Unidos siempre se consideran bienes situados en ese país (U.S. situs assets). Esto implica que el inversor extranjero que adquiere un inmueble a su nombre puede quedar — muchas veces sin advertirlo — alcanzado por el estate tax, aun tratándose de inversiones de valor relativamente moderado.

En la práctica, esto significa que, al momento del fallecimiento, los herederos pueden verse obligados a afrontar el pago del impuesto antes de poder disponer del bien, venderlo o transferirlo, lo que en determinados casos puede derivar en la necesidad de una venta apresurada.

La diferencia entre residentes y no residentes

Los ciudadanos y los residentes de Estados Unidos tienen una exención de aproximadamente USD 15 millones sobre la totalidad de sus bienes en el mundo — es decir, solo pagan estate tax sobre el valor que excede ese monto. En la práctica, la gran mayoría de las personas no llega a ese límite. Este monto corresponde a 2026 y se actualiza todos los años.

Los extranjeros no residentes tienen una exención de apenas USD 60.000. Ese monto no se actualiza desde hace décadas. Esto significa que si un extranjero no residente fallece siendo titular de un departamento en Miami valuado en USD 500.000, sus herederos podrían tener que pagar USD 176.000 de estate tax tomando como base imponible USD 440.000 antes de poder vender o disponer del inmueble.

Ningún país de América Latina tiene un tratado de estate tax con Estados Unidos. Solo algunos países — entre ellos Alemania, Francia, Suiza y el Reino Unido — tienen tratados que permiten a sus residentes acceder a una porción de la exención disponible para los residentes americanos. 

La buena noticia: se puede planificar

El estate tax no es inevitable. Existen estrategias legales, ampliamente utilizadas por inversores de todo el mundo, que permiten reducir o eliminar esta exposición. La clave es planificar antes de comprar — una vez que el inmueble está a tu nombre, restructurarlo puede tener costos impositivos significativos.

Estrategia 1 — Estructura de dos niveles

Es la estrategia más efectiva y la más utilizada por inversores no residentes. Funciona así:

• El inmueble es adquirido por una LLC constituida en Estados Unidos
• Las participaciones de esa LLC son titularidad de una sociedad constituida en el exterior
• El inversor es accionista de la sociedad extranjera

El resultado: lo que tenés en tu patrimonio no es el inmueble sino las participaciones de una sociedad extranjera. Esas participaciones no son US situs assets y por lo tanto no están sujetas al estate tax al momento de tu fallecimiento.

Ventajas adicionales

• La LLC protege tu patrimonio personal frente a demandas relacionadas con el inmueble — si un inquilino se lesiona y demanda, no pueden ir contra tus bienes personales
• En muchos estados, las LLC no requieren publicar la identidad de sus miembros — mayor privacidad
• Tus herederos pueden recibir las participaciones de la sociedad extranjera sin necesidad de tramitar un proceso sucesorio en Estados Unidos

Estrategia 2 — Seguro de vida

En lugar de cambiar la estructura de tenencia, podés contratar una póliza de seguro de vida por un monto equivalente al estate tax estimado. Al fallecimiento, los beneficiarios reciben el pago del seguro — libre de impuestos si está correctamente estructurado — y con esos fondos pagan el estate tax sin necesidad de vender el inmueble apurados. 

Ideal cuando: ya tenés el inmueble a tu nombre y no querés o no podés restructurar la tenencia.

A tener en cuenta: el costo de la prima depende de tu edad y estado de salud. Cuanto antes se contrata, más económica es. A medida que el patrimonio en EEUU crece — por ejemplo si se adquieren más inmuebles o los valores se aprecian — la cobertura debe ajustarse. Eso implica revisar y ampliar la póliza periódicamente, con el consiguiente aumento del costo. Es una estrategia que funciona bien para un patrimonio estable, pero que puede volverse compleja y costosa si la inversión sigue creciendo. 

Estrategia 3 — Titularidad compartida

Una alternativa más simple es comprar el inmueble junto con otras personas — un familiar, un socio u otro inversor. Si el inmueble vale USD 600.000 y lo comprás con otra persona en partes iguales, cada uno tiene USD 300.000. Aplicada la exención de USD 60.000, la base imponible de cada titular es de USD 240.000 — mucho menor que si fuera de una sola persona.

Ideal cuando: hay varios miembros de la familia interesados en el inmueble o cuando se invierte con socios.

A tener en cuenta: conviene formalizar los derechos y obligaciones de cada cotitular en un acuerdo escrito — qué pasa si uno quiere vender, cómo se distribuyen los gastos, cómo se toman las decisiones.

Por qué la LLC sola no resuelve el estate tax

Un error frecuente entre inversores extranjeros es comprar un inmueble a través de una LLC — correctamente constituida, con cuenta bancaria propia y separación de activos — pero siendo ellos mismos los accionistas directos de esa LLC. Esta estructura ofrece protección frente a demandas civiles, pero no resuelve el problema del estate tax.

La razón es técnica pero determinante: las participaciones de una LLC constituida en Estados Unidos califican como US situs assets. Esto significa que, al momento del fallecimiento del titular, esas participaciones forman parte de su patrimonio sujeto al estate tax  — exactamente igual que si hubiera comprado el inmueble a su nombre personal. La LLC no cambia la naturaleza del activo desde el punto de vista del impuesto a la herencia.

¿Qué estrategia conviene en tu caso?

Depende de varios factores: el valor del inmueble, tu situación familiar, cuántos herederos tenés, si invertís solo o con otros, y qué tan importante es para vos la privacidad o simplificar la administración.

Como regla general:

• Inmueble de alto valor, inversor individual: la estructura de dos niveles es la más efectiva
• Inversión compartida con familia o socios: la titularidad compartida es la más simple
• Ya compraste y no querés restructurar: el seguro de vida es la alternativa más práctica

En todos los casos, la planificación debe hacerse antes de la compra y con asesoramiento especializado.

Cómo podemos ayudarte

En Noro Villagra Legal Advisors asesoramos a clientes argentinos en la estructuración legal de inversiones inmobiliarias en Estados Unidos, incluyendo la constitución de sociedades en ese país y en el exterior y la planificación patrimonial y sucesoria.

Si estás considerando comprar un inmueble en Estados Unidos o ya tenés bienes allí y querés revisar tu situación, estamos a tu disposición.

Contáctenos en info@norovillagra.com

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Noro Villagra Legal Advisors es un estudio jurídico boutique con sede en Buenos Aires, Argentina, especializado en sucesiones internacionales, planificación patrimonial, derecho societario y constitución de sociedades en el exterior.

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