FIRPTA: lo que debe saber el inversor extranjero

Muchos inversores extranjeros se sorprenden cuando, al momento de vender una propiedad en Estados Unidos, descubren que el comprador retiene el 15% del precio de venta y lo remite directamente al IRS. ¿Por qué ocurre esto? La respuesta es una sigla: FIRPTA.

¿Qué es FIRPTA?

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) es una ley federal estadounidense que establece que, cuando un extranjero no residente vende un inmueble en Estados Unidos, el comprador debe retener una parte del precio de venta y remitirla al IRS como pago a cuenta del impuesto sobre la ganancia de capital del vendedor.

El fundamento es simple: evitar que un vendedor extranjero cobre el precio de venta y retire los fondos del país sin cumplir con sus obligaciones fiscales en Estados Unidos. En este sentido, FIRPTA funciona como un mecanismo de garantía a favor del IRS.

¿Cuánto se retiene?

La tasa estándar de retención es del 15% del precio de venta, no de la ganancia.

Este punto es fundamental. Si vendés un inmueble en USD 500.000, el comprador retendrá USD 75.000 y los transferirá al IRS, independientemente de que la operación haya generado una ganancia menor —o incluso una pérdida—.

¿La retención es el impuesto definitivo?

No. La retención es únicamente un pago a cuenta del impuesto que deberá pagarse sobre la ganancia de capital. La retención funciona como una garantía a favor del IRS y no como el impuesto definitivo.

El impuesto final se determina sobre la ganancia real, es decir, la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición, ajustado por mejoras. Si el inmueble se mantuvo por más de un año, la ganancia suele tributar como long-term capital gain, con una tasa máxima federal del 20%.

En la práctica, es muy frecuente que el monto retenido supere el impuesto definitivo, especialmente cuando la ganancia es baja en relación al precio de venta. En esos casos, el excedente puede recuperarse mediante la presentación de la declaración de impuestos correspondiente.

Un ejemplo sencillo: si un inmueble fue adquirido en USD 400.000 y vendido en USD 500.000, la retención FIRPTA será de USD 75.000. Sin embargo, la ganancia real es de USD 100.000, y el impuesto sobre esa ganancia —al 20%— asciende a USD 20.000. El excedente retenido, USD 55.000, puede ser recuperado.

¿Cuándo no aplica FIRPTA?

Existen ciertas excepciones relevantes. Por ejemplo, cuando el precio de venta es inferior a USD 300.000 y el comprador destina el inmueble a su residencia principal, no corresponde aplicar la retención.

Asimismo, es posible reducir o eliminar la retención mediante la obtención de un Withholding Certificate. También pueden existir supuestos en los que, en lugar de vender el inmueble, se transfieren participaciones societarias —particularmente en estructuras internacionales— lo que puede modificar el tratamiento fiscal.

Finalmente, cuando el titular del inmueble es una corporación americana o una LLC que ha optado por tributar como tal, FIRPTA no aplica en los mismos términos, ya que se trata de un contribuyente distinto.

¿Cómo reducir o eliminar la retención antes del cierre?

La herramienta más importante es el Withholding Certificate, un certificado emitido por el IRS que permite reducir la retención al monto estimado del impuesto real, o incluso eliminarla.

Para obtenerlo, el vendedor debe presentar ante el IRS un formulario antes del cierre, acreditando que el impuesto sobre la ganancia será inferior al 15% del precio de venta.

El IRS puede demorar hasta 90 días en procesar la solicitud, por lo que es fundamental iniciar el trámite con anticipación. Si el certificado no se emite a tiempo, el comprador deberá igualmente practicar la retención, aunque los fondos suelen quedar retenidos en escrow hasta su resolución.

En la mayoría de los casos, solicitar este certificado resulta conveniente, especialmente cuando la diferencia entre la retención y el impuesto final es significativa.

¿Qué sucede si el comprador no retiene?

La obligación de cumplir con FIRPTA recae sobre el comprador. Por este motivo, en la práctica, las title companies y los asesores del comprador exigen el cumplimiento de FIRPTA sin excepciones, ya que el comprador asume el riesgo fiscal de la operación. Si no retiene y no remite el monto correspondiente, puede quedar expuesto a la deuda impositiva del vendedor, incluyendo intereses y penalidades.

Por este motivo, en la práctica, las title companies y los asesores del comprador suelen exigir el cumplimiento estricto de la normativa.

Obligaciones de cumplimiento

La operación genera obligaciones para ambas partes. El comprador debe presentar los formularios correspondientes y remitir el monto retenido dentro de los 20 días posteriores al cierre. El vendedor, por su parte, debe presentar su declaración como no residente , determinar el impuesto definitivo y, en su caso, solicitar la devolución del excedente. Para ello, es necesario contar con un ITIN vigente.

Conclusión

FIRPTA es un aspecto central en la venta de inmuebles en Estados Unidos por parte de inversores extranjeros.

Aunque la retención del 15% puede resultar significativa, no constituye el impuesto definitivo. Con una adecuada planificación, es posible reducirla o recuperar una parte sustancial del monto retenido.

Comprender este mecanismo antes de la venta permite evitar sorpresas en el cierre y optimizar el resultado económico de la operación.

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